Quando aplicar e como calcular multa nos contratos de locação.

O objetivo de qualquer contrato é proteger tanto o contratante quanto o contratado — ou, no caso de uma moradia alugada, o locatário e o locador. Assim, é essencial prestar atenção em todo o documento, antes de assiná-lo, para entrar em concordância com os termos.

Um acordo bem-feito pode poupar as duas partes de incômodos futuros e, principalmente, de ter que se preocupar com cláusulas de multa no contrato de locação.

A Lei do Inquilinato é uma regulamentação do aluguel de um imóvel, seja residencial ou comercial. Essa lei dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

A multa é uma ferramenta aplicada em caso de descumprimento do contrato e a penalidade é uma forma de compensar a parte prejudicada.

Mas atenção: há diferença entre a multa prevista em lei e a multa contratual, que deve estar dentro dos limites estipulados pela lei.

O que é a multa no contrato de locação?

Essa multa incide no caso de rescisão ou descumprimento do contrato de aluguel, gerando uma obrigação financeira para a parte que não cumpre o combinado. Tanto o inquilino quanto o proprietário estão suscetíveis a arcar financeiramente com qualquer violação do acordo inicial.

Como a lei não prevê um valor ou porcentagem para essa cobrança, é necessário que o contrato seja escrito de forma clara e tenha uma cláusula de multas que contemple todas as situações que possam gerar ônus a algum dos envolvidos.

O proprietário não pode reaver o imóvel antes do final do contrato, mas o locatário pode sair antecipadamente contanto que pague o valor proporcional devido, conforme estipulado no contrato.

Esse é o caso mais comum para aplicação da multa e está expresso no Artigo 4º da Lei do Inquilinato, que diz que:

“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. […] o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.

Cada contrato estipulará suas próprias penalidades.

O que diz a lei sobre a isenção de multa contratual de aluguel?

Na maior parte dos casos, a multa da quebra de contrato de locação é aplicada, mas há algumas exceções tanto para o locador quanto para o locatário.

Quando a rescisão parte do proprietário, a multa não é aplicada quando:

1) O imóvel precisa ser usado por ele mesmo ou algum de seus familiares;
2) O rescisão é feita por reparos determinados pelo poder público;
3) O locatário quebrar o contrato ou esteja inadimplente.

Se a rescisão partir do locatário, há apenas duas situações em que não deverá ser cobrada a multa:

1) Quando o contrato prevê um tempo mínimo de permanência sem multas e o inquilino já tiver cumprido o tempo acordado;
2) Por necessidade de transferência de trabalho, que deve ser avisada com 30 dias de antecedência.
3) A multa do contrato de locação após um ano em que o imóvel esteja alugado só é aplicável caso esteja contemplada em contrato, assim como a maioria dos acordos estabelecidos.

O que a lei diz sobre ilegalidades e penalidades no aluguel de imóvel?

Ainda que quase todos os acordos não sejam pré-estabelecidos pelas leis brasileiras, algumas regras devem ser seguidas de acordo com a legislação, conforme aborda a Lei 8.245 (Lei do Inquilinato).

Ela impõe algumas normas, como o Art. 17, em que a cobrança não pode ser realizada em moeda estrangeira. O Art. 20 prevê que é ilegal o locador exigir pagamento antecipado, exceto em alugueis de temporada.

Na Seção VIII , Artigo 43 da mesma lei, são abordadas penalidades criminais e civis a favor do locatário. O descumprimento dessas normas é considerado uma contravenção penal e pode resultar em prisão, reclusão de cinco dias a seis meses, ou multa entre três a doze meses do valor do último aluguel atualizado.

É considerado uma contravenção penal, por exemplo, cobrar mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação.

Já o Art. 44 cita os crimes, considerados de ação pública, também puníveis com detenção, podendo ser substituída por prestação de serviços à comunidade.

Este artigo cita como proibido: “recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos “ e também “executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65”.

Multa abusiva na rescisão do contrato de aluguel:

O Código Civil protege o cidadão de multas abusivas no Art. 413 , que afirma que “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”

Caso o acordo inicial de aluguel tenha seja de 30 meses e o inquilino já tenha ficado um ano, a multa deve ser proporcional ao tempo faltante.

O que determina qual é a multa é o próprio contrato. Exemplo: a multa é de 3 vezes o valor de um mês de aluguel. Se já foi cumprido 24 meses do contrato, a multa deve ser proporcional aos seis meses que restam no contrato.

Se o locador e locatário não chegarem a um acordo com relação aos valores da multa, o assunto deve ser solucionado na justiça.

Quais os tipos de multa no contrato de locação?

São dois os tipos de multas previstas no contrato de locação. A primeira é a compensatória, que serve para garantir que nenhuma das partes sofra danos caso a outra não honre o contrato. Ela tem caráter civil e pode ser somada à multa moratória.

A segunda é justamente a multa moratória, que tem como objetivo evitar que o inquilino atrase o aluguel e não tem caráter de punição. Caso o atraso aconteça, a multa normalmente é de 10% e os juros moratórios são de 1% ao mês.

Como fazer o cálculo da multa?

Esse é um dos principais cuidados que os envolvidos devem ter ao elaborar um contrato de locação.

O cálculo da multa, assim como o prazo para o pagamento, é estipulado previamente, principalmente em casos de descumprimento de contrato. Ele deve ser proporcional à quantidade de dias restantes para o término do contrato.

Há contratos que estipulam que o período mínimo é de 12 meses (365 dias) sem aplicação de multa quando informado com 30 dias de antecedência. Ou seja, vai depender do que está estabelecido em contrato.